限制房产交易,成功套死炒房客

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  • TA的每日心情
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    2018-1-20 14:27
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    发表于 2017-4-11 09:18:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                                                                   导语:
    这几天到处都在说钱紧,银行拆借跪着求资金还借不到,好像有种货币马上要崩塌的感觉。

    但论打击投机炒房手段,这个城市做到了极致....

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    风向要变了?
                                                         」

    除了一线城市周边城市,连一些环二线热点城市周边的三四五线城市也在紧锣密鼓的调控,天天打雷,乌云密布,「市场风向好像要变了」。

    钱紧,是银行季末的常规紧缺效应,还是此轮宽松后资金开始收紧的信号,还有待下个月观察。

    但房价上涨过快的城市调控是无疑的,都是限购限贷,就看谁比谁狠,到年底,估计三四线城市去库存任务完成差不多了,到时候都得调控。

    今天看到新闻说沪深调控后,房价有小幅上涨,涨涨跌跌搞的一团迷雾。

    为了给其它城市一个借鉴,「我详细摸了下深圳目前的行情,感觉整个人都不好了,像泄气的皮球一样提不起精神来」

    深圳最先调控一年了,市场的信贷一直没有收紧,虽然是遏制住了进一步上涨,价格相比去年10月前的高峰期也下调了10%,但还是没有明显松动。

    事实证明,调控只能遏制暴涨,「货币松紧,才是决定房价涨跌的关键因素。(这条真理适用于目前所有调控的城市。)

    但目前除了房贷利率从85折提高到9折外,深圳银行资金还是对房地产情有独钟。

    以过往规律,一般上半年额度较为宽松,下半年才会感觉到缩紧。


    按逻辑来说,随着美元加息,中国应该会被动收紧资金,同时,将流向房地产领域的投机投资资金截留,但天朝领导如果还是没有决心让资金脱虚向实,信贷一直宽松不收紧,房价确实是真的难跌下来。放任短期泡沫继续膨胀,直到自动爆破,我只好认输。


    至少从目前的调控行动上看,我对房价调整还是抱有希望的,下一步就看信贷了。

    今天樱桃来回顾一下深圳从2016年3月25日调控一年以来,市场的变化,看看效果如何。深圳作为全国楼市的「风向标」,值得其他城市关注。

    深圳调控一年的效果

    当时迫于房价上涨过快的舆论压力,2016年3月25日,深圳就调控了,二套房首付四成,非深户社保年限1改3。

    政策出来后,市场迅速冷却了,我当时踩盘发现,有些二手房迅速降价甩卖,比如深圳坂田某大社区一套120平米的四房,第一次报价580万,没人要,降到560万,最后530万成交了,就是现在的放盘价,也没有急卖的这个价。

    但经过2个月惊魂甫定后,二手房市场报价又开始稳定,除非急卖的,笋盘少了,不过成交量相比2015年来说算是下降了不少。

    以下用的都是深圳房地产信息网的研究数据,2016年深圳二手房的挂牌均价高位震荡后呈逐月下跌的趋势,1-3月挂牌均价小幅震荡攀升,4-12月盘整回落,11月和12月挂牌均价回落至5万元以下。


    成交量方面,1-3月成交量高位运行,其中1月和3月均破万,3月成交20453套创历史新高,4-12月成交量低位震荡盘整。



    新房因为新上市的高端盘很多,整体均价被拉上去了,2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米,较2015年(33426元/平方米)大涨59.9%。单价7万级别及以上的高价盘热销是2016年房价大涨的主因。

    从房价的统计涨幅上其实是无法直观感受到房价涨跌速度的,因为深圳房价大涨暴涨发生在2015年和2016年一季度,之后其实涨幅很少了,只是同比的基数低,所以数据上显示 2016年涨幅大。


    这期间,市场观望氛围不断加重,开发商推盘节奏放缓,但新房只有涨价没有降价。一直到去年国庆期间,10月4日第二轮调控新政加码,二套房首付七成和非深户社保年限3改5,房价才见顶。

    第二轮调控才开始有一点效果,新房备案价受政府管控,而二手房的报价也切实下调了。

    我跟多个熟悉的中介了解了一下真实行情,目前的房价,相比去年6-9月份的最高峰期,大概普遍下调了10%。(每个片区价格涨跌幅有差异。)

    比如前海,现在价格还没有回到去年3月份,但比如后海,就已经跌回到了一年前,此外,龙华、福田区的很多区域也已经跌回了一年前的价格。

    举三个例子:

    福田区的绿景蓝湾半岛123平米,去年3月成交价格880万,单价7.15万元/平米,而今年3月的放盘价是900万,签约价格可以谈到880,价格回到一年前。

    龙华的绿景香颂89平米,去年7月的签约价格是479万,单价53718元/平米,而今年3月成交价格是425万,单价47662元/平米。

    布吉的英郡年华82平米小四房,去年12月底的签约价是487万,单价57716元/平米,今年3月的成交价是435万,单价51786元/平米。


    由于今年“两会”深圳没有新的政策加码,因此市场成交量又有所回暖,因为网签有滞后性,目前的成交数据还显示不出来

    有些观望了半年的刚需和改善型需求等不及了,开始入市,成交量比较多的是首次置业的刚需,一房两房,还有换房用的低于市场价的三房四房笋盘。

    对于后市,目前多空双方仍然没有达成一致方向。

    空头认为,短期房价肯定是涨不起了,跌多少,取决于美帝加息的节奏,资金会流出,以及国内的货币政策,中性偏紧,M2的增幅会缓慢下降,从2位数增长到个位数是趋势,这必然导致房价下跌

    由于不少人对后市的调控政策还是有所担忧,所以目前深圳二手房放盘量也比较多,投资客从去年下半年一直在出货,现在除了急于用钱的会降价外,业主们的放盘价依然坚挺,价格也比较平稳,暂时没有进一步下降的趋势,低于去年高峰期10%比较容易成交,否则也难卖出去。

    最要命的有三条
                                                         」
    厦门新政最要命的三条是
    1、本市单身限购1套。
    2、通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。
    3、新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。

    最狠的是第三条,直接锁死了短期投机炒作的投资客。(类似股市的熔断机制,引起市场轩然大波!)

    厦门去年国庆期间也出台了限购限贷政策,但市场没有完全熄火,房价还是蹭蹭上涨。

    今年2月份厦门二手住宅价格环比上涨2%,居全国第2 ,排在广州之后;同比上涨31.8%,涨幅位居全国第3,连续17个月上涨。

    厦门存销比为6.5左右,接近供不应求。政府压力很大。

    厦门的投机炒作之风,估计仅次于深圳。厦门去年的限购政策出台后,很多人没有名额,但这不妨碍他们继续投资,有关系就找人头,没人头就花钱买名额,不买名额的就买180平以上不限购。有的甚至给自己厂的工人交社保后,把房子放到工人名下,还有离婚潮。

    之前新闻从人口、地价、供需等方面分析,厦门房价还要大涨,制造上涨的舆论,但这一次的重磅炸弹一扔,会起到立竿见影的效果。

    这次给厦门政府点赞,终于忍痛割爱,出了制止投资客的大招。

    对厦门市场的影响:

    1、据厦门人说,去厦门炒房的大多是外地人,部分中介围盘加忽悠制造紧张,这次投资客要死一片,比如借钱炒房的,利用银行首付贷、信用贷、消费贷凑首付和月供的;手上有多套房的投资客,资金周转不过来的;想短期赚差价,一年半载转手的,要么继续捂在手上,继续筹集资金,每月背负巨额按揭贷款,要么违约。
    2、市场成交量会迅速下滑,中介要关门一批,市场观望两个月后成交价很快会下跌,资金不够的投资客要想套现,只能降价通过私下签订买卖协议,等拿到产权证再过户,但是政策又规定没有房产证的不能办委托公证,这就麻烦,很多买家不可能冒这个风险付了钱还不去公证,所以投资客基本上没法套现了。
    3、购买二手房的,最多只需要被套2年,而购买新房的投资客,起码要锁死三四年,因为从交房到拿到房产证差不多要一两年。短期投资买新房是最大的坑,拖的时间越长,月供周期长,光是银行利息就吓人,给银行打工了。
    4、厦门炒房团去周边城市扫房,比如泉州,现在后院起火,自身不保,这些城市肯定也跟着受影响。

    对全国的影响:

    1、目前,规定个人买卖时间限制的,只有厦门,但一旦打响了第一枪,有了典范,预计后续会有其它城市跟进,学习此种打击投资炒作方法,进一步加码限购调控,以向中央表决心,表忠心,落实“房子是住的不是炒的”精神。
    2、成都和北京还只规定企业买卖的时间,成都限制五年,北京三年,影响范围远不如限制个人。
    3、厦门的创新犹如平地一声惊雷,会给其它城市的投机炒作之风敲响警钟,也会加快其它城市投资客的抛盘,打算短期投资入市炒作的人会减少,更多是基于长期投资保值。
    4、后续可能跟进的城市有,深圳、广州、上海、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、郑州等投资客集中的热点和省会城市,尤其是目前房价还在上涨有些失控的城市。

    今天有个省会城市的投资者就急了,担心厦门的限卖,会被他所在城市效仿,他去年8月买入的两套房子,年底交房,上个月才抛售,要今年年中才能办证,因为他是利用高杠杆在短炒,月供压力较大,若短期跑不掉,后果会很严重。

    启示:投资客应见好就收



    一个厦门炒房高手,在去年10月出新政后,11月份立即抛售了2套房,当时别人不以为然,他抛盘时就感觉二手房市场接盘的力量有点虚弱,当时抛5.5万/平米,现在市场价5.2万/平米,幸亏抛在高位,不然现在也被套其中。

    他估计接下来市场观望些时间会逐步下降,据说都是炒房客进来厦门炒,有个客户手持32套,汗。

    其实,政府开始调控了,就是一个卖出的信号,也许调控后,房价还刹不住,会惯性的往上涨一段时间,但空间肯定有限。

    我佩服的是调控后,还在继续追涨的投资者,一心只想买房投资保值增值,你想过要继续涨多少才能赚吗?

    中央有心调控,肯定会督促地方政府想办法抑制房价,房价若每年不涨10%以上,你就得亏本,你若买新房,从拿到房子,房产证要两年,两年后,市场早就已经调整了,到时候又卖不出,如果像厦门一样限制交易,更惨。

    投资客不要老想着抛在最高点,见好就收落袋为安才是稳妥的投资手法,否则意外的调控来临,让你直接砸手里跑都跑不掉。

        今天有个燕郊的粉丝告诉我,他把燕郊房子卖了,一平米3.3万,去年7月买       的,赚了1.3万元/平米,他说落袋为安拿着现金的感觉真踏实,否则总是悬      着一颗心怕利润兑现不了。他买的也是新房子,还没交房,也没房产证,只      有网签合同,通过中介签三方协议卖的。完后证下来配合过户,支付总房款      的60%,贷款他来结清。


    这是最明智的,即使后面出政策限制交易,他有了六成的房款到手也不用怕了。
                        
                        

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